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租客拖欠租金,出租人是否有权“停水”、“停电”、“停气”催租收房?

据报道,深圳市有房族约占常住人口的三成,即绝大多数人都在租房居住,而商业领域的租房经营比例更高,由此房屋租赁合同纠纷在实践中大量存在。
由于法律程序复杂,时间、精力、财力成本高昂,在租客拖欠租金的情况下,很多出租人并没有选择起诉追讨,而是选择更便捷的“三停”(停水、停电、停气)手段催收。
出租人“三停”催收,逼迫租客支付拖欠租金或者搬离租赁房屋是否合法?这是本文所要探讨的,我们先看一下广东高院的一个判例。
裁判文书:邹伟章与深圳市小梅沙实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
裁判法院:广东省高级人民法院
裁判日期:2014年09月01日
基本案情:
邹伟章为租客,深圳市小梅沙实业股份有限公司为出租人。
租赁合同签订后,邹伟章因故自2011年12月起停止支付租金,深圳市小梅沙实业股份有限公司因此停水停电,双方由此发生纠纷诉至法院,案经一审、二审,邹伟章均败诉,于是向广东高院申请再审。
广东高院再审认为:
邹伟章自2011年12月起就未再支付租金,小梅沙公司采取停水停电的措施,并无不当。涉案合同因邹伟章未能按时交纳租金构成违约而解除,邹伟章未能提供充分证据证明小梅沙公司存在违约行为,且二审法院已对涉案合同解除后的房屋占有使用费作出双方各自承担一半的调整,故二审法院判令邹伟章按照合同约定向小梅沙公司交纳租金,及驳回邹伟章要求小梅沙公司赔偿损失的反诉请求,并无不当。
2014年09月01日判决:驳回邹伟章的再审申请。
深圳“历史遗留”违建租赁合同多数无效!
谷泰律师认为:欠租只有构成根本违约时,方可先行通知,再行“三停”手段催租收房
1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,支付租金是承租人的主要义务,而提供租赁物、满足租赁使用需要的条件是出租人的主要义务;
2、租客拖欠租金构成根本违约的,出租人有权解除合同,租赁合同期限届满或者被依法确认无效、撤销、解除后,租客拒不退房的,出租人已无履约义务,有权“三停”催租收房;
3、为避免发生争议,建议租赁合同中明确约定出租方可以“三停”催租收房的条件,如:逾期支付租金或拖欠费用累计达到一定数额、一定时限,出租方可采取停水停电停气措施,并有权解除合同;
4、租赁合同合法有效存续期间,租客拖欠租金尚未构成根本违约,或出租人在不具备租赁合同约定的“三停”条件下“三停”催租的,出租人构成违约,导致租客无法正常使用房屋的,无权要求承租方支付租金,给租客造成损失的,还需赔付损失;
5、为避免给租客造成损失,无论租客是否构成根本违约、合同是否授权出租人“三停”手段催收,“三停”前都需要履行先行催告、通知义务(谨慎起见,必要时可以多次催告);
6、出租人未尽实现告知义务”三停”导致租客无法使用租赁房屋或造成租客损失的,出租人构成违约或负有赔偿责任,不得收租或需赔偿租客的损失;
7、出租人合法“三停”后,租客未搬离,或虽有搬离但仍遗留物品实际占用租赁房屋的,仍应支付出租人占有使用费,占有使用费的标准可以比照租赁合同约定的租金标准;
8、根据《深圳经济特区物业管理条例》第68条第2款规定,未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决,物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施”三停”。但是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。——据此,物业服务企业不得擅自供水、供电、供气。